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  Martes, 16 de julio de 2019

  Derecho Notarial

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Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial. Sala III de Lomas de Zamora.




Ref. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial. Sala III de Lomas de Zamora. Escrituración. Obligación. Con fecha 14 de agosto de 2009, la Cámara de Apelación en lo Civil y Com. Sala III de Lomas de Zamora en la causa "Illescas, Daniel Eduardo c/Godoy, Cornelio y otros s/ Reivindicación" y su acumulada "Godoy, Cornelio c/Federico, Gustavo Alejandro s/ Fijación de plazo para escriturar y escrituración", confirmó la sentencia apelada, haciendo mérito de los elementos que configuran la obligación de escriturar.

Origen: Argentina | Cita: Publicado digitalmente en edición de fecha  06/09/2009, artículo bajo protocolo A0024455268 de Utsupra.com Notarial .

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Utsupra.com Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial. Sala III de Lomas de Zamora.



ILLESCAS, DANIEL EDUARDO C/ GODOY, CORNELIO Y OTROS S/ REIVINDICACION
JUZ. 10, SALA III,CAUSA 106 bis

GODOY, CORNELIO C/ FEDERICO, GUSTAVO ALEJANDRO S/ FIJACION DE PLAZO PARA ESCRITURAR Y ESCRITURACION; JUZ. 10, SALA III, CAUSA 106
REG. SENT. DEFINITIVAS Nº 152


En Lomas de Zamora, a los 14 días del mes de agosto del año dos mil nueve, reunidos en Acuerdo Ordinario los Jueces de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial, Sala Tercera, de este Departamento Judicial, Doctores Norberto Celso Villanueva y Sergio Hernán Altieri, con la presencia del Secretario del Tribunal, se trajo a despacho para dictar sentencia las causas acumuladas: 00106 y 106 bis caratuladas: " ILLESCAS, DANIEL EDUARDO C/ GODOY, CORNELIO Y OTROS S/ REIVINDICACION" y " GODOY, CORNELIO C/ FEDERICO, GUSTAVO ALEJANDRO S/ FIJACION DE PLAZO PARA ESCRITURAR Y ESCRITURACION". De conformidad con lo dispuesto por los artículos 168 y 171 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires y 266 del Código Procesal Civil y Comercial del mismo Estado, la Cámara resolvió votar las siguientes:

C U E S T I O N E S

1º) ¿Es justa la sentencia apelada?
2º) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
Practicado el sorteo de ley (art. 263, "in fine" del CPCC), dio el siguiente orden de votación: Dr. Norberto Celso Villanueva y Dr. Sergio Hernán Altieri.

V O T A C I O N

A la primera cuestión, el Dr. Norberto Celso Villanueva dijo:

1) Antecedentes - Sentencia - Agravios:
I.- El magistrado titular del Juzgado Civil y Comercial N° 10, dictó sentencia única para ambos autos acumulados, agregándola a fs. 273/280 de los caratulados " ILLESCAS, DANIEL EDUARDO C/ GODOY, CORNELIO Y OTROS S/ REIVINDICACION" y fs. 316/324 de " GODOY, CORNELIO C/ FEDERICO, GUSTAVO ALEJANDRO S/ FIJACION DE PLAZO PARA ESCRITURAR Y ESCRITURACION", haciendo lugar a la demanda promovida por Daniel Eduardo Illescas contra Godoy y demás ocupantes por cualquier título para que dentro del plazo de 10 días desalojen y reintegren a la actora la posesión del inmueble; y rechazando la demanda de escrituración deducida por Cornelio Godoy contra Gustavo Alejandro Federico. Impuso las costas a al litigante Godoy y difirió la regulación de honorarios hasta tanto quedara consentida o ejecutoriada la sentencia.-
II.- El apoderado de Cornelio Godoy dedujo apelación contra la sentencia, siéndole concedido libremente el recurso a fs. 282 del juicio de reivindicación y a fs. 326 del de escrituración. El apelante expresó agravios a fs. 297/310 en el juicio de reivindicación y 335/348 en el de escrituración, obrando contestación del actor Illescas a fs. 314/317 en el proceso de reivindicación. Las críticas vertidas en el juicio de escrituración no merecieron réplica de parte del oponente.-
III.- El apelante critica la conclusión a que arribara el judicante, en cuanto a la inexistencia del contrato, sosteniendo que aun ante la forma verbal que adoptara el mismo, se encuentra plenamente probada su celebración, haciendo hincapié a tales fines en la eficacia probatoria de los recibos de fs. 35/49 que fueron desestimados en la sentencia, discrepando con la consideración de que los mismos fueron adulterados, sosteniendo –contrariamente- que esos instrumentos han sido completados en ejercicio del mandato que se le confirió al serle entregados los recibos en blanco. Demostración que, según entiende, se ve fortalecida con el ejercicio por parte de su poderdante de actos posesorios en el bien raíz.
En ese tren, sobre la base de la demostración de la existencia del boleto de compraventa, sostiene que se debía admitir la acción de escrituración y que, por lo tanto, ello configuraría un título preferente al de Illescas –actor de la reivindicación- sobre el inmueble y que, en consecuencia, se encuentra habilitado para repeler eficientemente la acción promovida para quitarle la posesión del inmueble.

2) Tratamiento - Expresión de Agravios de la actora:

a) Se agravia la accionante de la pretensión escrituraria, en función de no haber sido receptada por el "iudex a quo", la promesa de venta que, conforme su criterio, considera probada con la documentación que acompaña. Afirma enfáticamente la existencia del negocio jurídico formulando una extensa serie de alegaciones.
El ingreso al tratamiento del tema en cuestión merece un breve proemio: analizando doctrinariamente las formas que deben guardar los actos jurídicos, surge pristinamente la polémica que en torno a ello se ha suscitado permanentemente. Creo que no está de más recordar que el centro del debate lo constituye un concepto que, aún demasiado meneado, debe tenérselo siempre presente la seguridad jurídica.
Desde los bordes del concepto en cuestión se alinean las posiciones formalistas e informalistas. Debemos entonces prudentemente, y tomando como obvio punto de partida el bloque de legalidad diseñado por Vélez al respecto analizar la documentación allegada por el actor.
b) Recordemos también –dato de la realidad- que más allá de las diversas posiciones acerca de si se trata de un contrato preliminar, o de uno firme y definitivo, las partes en el boleto compran y venden en firme, un inmueble determinado, por un precio concreto, fijando en general toda una serie de condiciones (fecha de escritura, designación de notario etc.), que la mayoría de las convenciones detentan. Sin hesitar: no se transmite la propiedad (para lo cual deberá concretarse la pertinente escritura, conforme el art. 1184, inc. 1° del C.C), pero el Boleto agota el negocio concertado por los intervinientes. Ni más ni menos.
c) Ingresando en el tratamiento del agravio, y como resulta sabido, existe en nuestro Digesto Civil, prueba tasada con relación a los contratos: en efecto el art. 1193 consigna que la convención (como la aquí discutida, que supera los antiguos $ 10.000.-) debe hacerse por escrito, y no puede ser probada por testigos.
Ahora bién, la tensión en el punto, se encuentra en la disposición contenida en el art. 1191, cuando edicta que el contrato, puede probarse siempre y cuando exista "...un principio de prueba por escrito en los contratos que puedan hacerse por instrumentos privados...". Esto es lo que afirma el accionante, afirmando que ella da cuenta de la existencia de la convención.
En función de lo expuesto aduna la serie de recibos de fs. 35/49, que contienen diversas fechas de emisión, siendo el primero de ellos del 17/1/91 (fs. 36), fecha en la cual asegura haber tomado posesión del inmueble en cuestión.
Destaco lo siguiente: la pericia caligráfica (fs. 259/300) realizada sobre los recibos establece lo que el accionante dice en su agravio: las firmas pertenecen todas al demandado, y el recibo de fs. 36, reza también -escrito por él mismo- el concepto "compra de casa". Todos los demás conceptos establecidos en el referido recibo así como también los fijados en los restantes, no pertenecen al mentado accionado.
Advierto lo siguiente: la diferencia entre las grafías, son evidentes aún para el lego. Sobre ese piso de marcha, surge prístino que nada dijo de ello el actor en su demanda con relación al tema. En esta instancia, cuando la pericia consigna la más que clara evidencia, la actora –ahora- plantea la problemática de la firma en blanco. Nada dijo en la anterior instancia con relación a ello, o sea cuando acompañó la documentación, que pretende hacer valer como principio de prueba por escrito.
Tampoco puede asignársele a la respuesta del incoado a la posición novena valor fundamentalista, dado el concepto que se le asigna juridicamente al término "posesión", que no resulta muchas veces el que se le dá en el lenguaje común.
En realidad ninguna de estas dos cuestiones pueden resolver afirmativamente por sí solas la probanza de la existencia de la compraventa. En efecto partimos de recibos que, en lo escrito por el incoado, sólo abarcan los montos y las fechas, y en el recibo de fs. 36, el solitario concepto de "compra de casa".
Hasta aquí los argumentos principales del accionante, quien también aduna presunciones (construcción de mejoras, pago de impuestos, etc.).
d) Sin embargo a las presunciones que trae el actor en sus reproches, debe confrontárselas con la conducta, que este asumió a lo largo de la relación, a efectos de estudiarlas a la luz de las reglas de la sana crítica, recepcionadas en el art. 384 del rito. Dicho de otra manera: no se advierte objetivamente en las conductas del accionante, las de un comprador.
Las pruebas adunadas por el demandante no se acoplan a otras presunciones que alleguen verosimilitud o el humo del buen derecho, el mentado "fumus boni juris".
Adviértase que no se encuentra en discusión: sea en el carácter que sea el actor ingresa al inmueble en enero de 1991. Tampoco está controvertido que el demandado en el año 1994 hipotecó el inmueble. No existe acto de mayor prueba de señorío que el referido.
Sin embargo frente a tal situación, ninguna protesta se ha probado por parte del actor, quien –por otra parte- se aviene a pagar parte de la deuda contraida. No se evidencia objetivamente disgusto alguno.
Más adelante, ya en agosto de 1999, el comprador del inmueble Illescas, notifica fehacientemente ser el nuevo titular de la propiedad, y le solicita la desocupación del mismo (fs.7). A fines del mismo mes de agosto del referido año 1999, por primera vez, el actor consigna en la carta documento que envía (fs. 6), que él había comprado el inmueble.
Una vez más: luego de nueve años de ocupación del inmueble, y frente a una nueva demostración de propiedad –ni más ni menos que la venta del inmueble- frente al hecho consumado el accionante manifesta ser comprador del inmueble. No puede deducirse del comportamiento del mismo, que haya asumido el rol del comprador, cuando como se ha visto, dejó transcurrir ocho años sin manifestación formal alguna.
e) Ya en vías de concluir con el tema, afirmamos que, tal como sostiene Rosenberg, la prueba es la actividad del Juez que permite a éste fundar su convicción sobre la verdad o falsedad de una afirmación ("Tratado de Derecho Procesal Civil", trad. De Angela Romera Vera, Superv. De Eduardo B. Carlos y Ernesto Krotoschin, , Bs.As. 1955, Tº II, par. 111, pág. 200, citado en "Contratos..." Spota, Act. Leiva Fernández, Tº III, Ed. 2009).
Es en ese contexto que la prueba arrimada por el demandante no me allega certeza, acerca de la comprobación –ni más ni menos- que de la venta de un inmueble. Por el contrario las evidencias dan por tierra con los conceptos que figuran en los recibos otorgados por el incoado (arts. 375, 384 del rito), que han sido llenados por otra persona, elemento al cual, obviamente, no resulta ajeno el actor. No puede en modo alguno, como dijera anteriormente, pretender que lo añadido sea una prueba inconmovible.
En efecto hemos visto que las actitudes de Godoy no han sido las de un comprador en la relación –particular por cierto- que lo unió con Federico. En suma no me ha generado certeza alguna la prueba adunada por el accionante, motivo por el cual la demanda ha de ser rechazada.
f) Derivación lógica de dicho rechazo, es que la pretensión reivindicatoria deducida por Illescas merece prosperar, desde que dicha acción se erige en el mecanismo para recobrar la posesión por quién tiene derecho a ella, contra quien efectivamente posee la cosa (cfr. arts. 2758 y ssgtes. Código Civil).
Así se colige, desde que Illescas adquirió el inmueble en cuestión de manos de Federico por título suficiente y aun cuando no lograra la tradición del bien, habiendo sido investido en su condición de sucesor individual de todos los derechos que tenía su autor, se encuentra habilitado a esgrimir en su favor la posesión ejercida por aquél a los fines de oponerla al actual poseedor.
En esa misma directriz, tiene dicho el más encumbrado Tribunal provincial que los artículos 2758 y cctes. del Código Civil no se oponen a la aplicación del art. 2790 de ese mismo cuerpo legal en el caso de reivindicación por parte del reivindicante que pudiera invocar a su favor por títulos de dominio anteriores a la posesión del reivindicado, aun cuando no probare la preexistencia de la propia posesión, porque debe presumirse que los antecesores del reivindicante –que transfirieron la cosa "cum omni sua causa" es decir subrogándolo a aquél en todos los derechos de garantía- tuvieron la posesión de la cosa desde la fecha de su título, lo que basta para que, como sucesor pueda ampararse en los derechos que hubiesen tenido aquellos para reivindicar, quedando al demandado la carga de demostrar que esos antecesores no entraron en la efectiva posesión del bien, lo que en la especie no se verifica ( cfr. SCBA, Ac. 89847 del 5-10-05 en autos "Díaz, Graciela Mabel c/ Pérez, María Marina y otros s/ Reivindicación"; JUBA Sum. B.9920).
Por lo tanto, la acción de reivindicación deducida por Illescas ha sido debidamente admitida, por lo que corresponde que Godoy, careciendo de derecho para retenerla –como ha quedado evidenciado en el desarrollo precedente-, restituya la posesión.

En consecuencia, VOTO POR LA AFIRMATIVA

A la primera cuestión: por compartir los mismos fundamentos, el doctor Altieri dijo que: VOTA EN IGUAL SENTIDO.

A la segunda cuestión, el Dr. Norberto Celso Villanueva expresó: Visto el acuerdo logrado al tratar la cuestión anterior, corresponde confirmar la sentencia de fs. 273/280 (en el juicio de reivindicación; 317/324 en el de escrituración). Las costas deberán ser soportadas por el justiciable Godoy que resulta vencido. Propicio diferir la consideración de los honorarios profesionales, hasta la oportunidad en que se practiquen las correspondientes determinaciones en la instancia de origen.-
ASI LO VOTO.

A la segunda cuestión, el Dr. Altieri dijo que: VOTA EN IGUAL SENTIDO.-

Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:
S E N T E N C I A
Y VISTOS:
CONSIDERANDO:
Que en el Acuerdo celebrado quedó establecido:
1) Que la sentencia de fojas 273/280 del juicio de reivindicación y 317/324 del de escrituración, debe confirmarse.-
2) Que las costas de esta Instancia serán soportadas por el justiciable Godoy.-
POR ELLO: Y fundamentos consignados en el Acuerdo, confírmase la sentencia de fs. 273/280 (en el juicio de reivindicación; 317/324 en el de escrituración). Las costas se imponen al justiciable Godoy vencido en ambas contiendas. Difiérese la consideración de los honorarios profesionales hasta la oportunidad señalada al tratar la segunda cuestión.- Regístrese, notifíquese y devuélvanse las actuaciones al Juzgado de origen.-


► Autor: SCBA PCIA BS AS

► Fuente: SCBA PCIA BS AS

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