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Publicado: 10/15/2012

Interesante sentencia del Tribunal Supremo Español. 108-2012 (Sala 1) del 21 de febrero de 2012.

Ref. Jurisprudencia. Concepto de tercero hipotecario. La buena fe es el desconocimiento de la inexactitud del registro y debe tenerse en el momento del negocio jurídico adquisitivo.

ANTECEDENTES DE HECHO.- FUNDAMENTOS DE DERECHO.

En la Villa de Madrid, a veintiuno de Febrero de dos mil.
El proceso que hoy pende ante esta Sala es la hipoteca constituída en escritura pública de 14 de octubre de 1987 en garantía de la emisión de obligaciones hipotecarias al portador, por el representante, director general, de la entidad demandante PARKING HERNANI 68, S.A, cuyos acuerdos de nombramiento del director general y de la constitución de la hipoteca fueron adoptados -según certificación unida a la escritura de hipoteca- por la Junta general de dicha sociedad de 6 de octubre de 1987.

Por sentencia penal firme de la Audiencia Provincial, Sección 15.ª, de Madrid, de 28 de junio de 1997 que confirmó la dictada por el Juzgado de Penal n.º 20 de la misma capital, de 14 de marzo de 1997, se declaró probada la falsedad de la mencionada Junta general, que nunca se celebró y no se declaró la nulidad de la hipoteca, al estar interesados terceros ajenos al proceso penal. Los portadores de las cédulas hipotecarias instaron diversos procedimientos de ejecución hipotecaria conforme al artículo 131 de la Ley Hipotecaria vigente en aquel momento. En ellos se personó la actual demandante pretendiendo la nulidad de los procedimientos con fundamento en la falsedad documental de la que traía causa la emisión de las cédulas hipotecarias, lo que fue rechazado por imperativo del entonces vigente artículo 132 de la Ley Hipotecaria.

Por ello, esta sociedad formuló la presente demanda interesando la nulidad de la hipoteca y de la certificación aludidas, la nulidad de las obligaciones hipotecarias al portador, la nulidad de las anotaciones registrales y de las actuaciones judiciales, condenando a determinadas sociedades (como las actuales recurrentes CONVAFER, S.L. y PAJAR DE VERGARA, S.L.) a devolver la posesión de las fincas y el importe de los rendimientos percibidos, todo ello con la inscripción registral al efecto. La demanda se dirigió no sólo contra los constituyentes de la hipoteca, sino también contra el autor de la certificación falsa e igualmente contra los titulares de las cédulas hipotecarias que instaron las correspondientes ejecuciones, como CONVAFER, S.L. y PAJAR DE VERGARA, S.L.. La demanda fue íntegramente estimada por el Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, confirmada por la sentencia de 10 de octubre de 2007 dictada por la Audiencia Provincial, Sección 10.ª, de la misma capital.

Frente a la misma, de todos los codemandados sólo han recurrido en casación CONVAFER, S.L. y PAJAR DE VERGARA, S.L., cuyos recursos, de contenido idéntico, están formulados por tres motivos, en los cuales mantienen la buena fe y aplicación de los artículos 31 y 34 de la Ley Hipotecaria (motivo primero), la condición de tercero de buena fe en la administración de la sociedad anónima demandante (motivo segundo) y la cualidad de poseedor de buena fe, con aplicación de los artículos 451 y 452 del Código civil (motivo tercero). Es decir, se centran los recursos en la buena fe de la sociedad recurrente, siendo así que las sentencias de instancia, ambas, acreditan la ausencia de buena fe, por los hechos declarados probados de que tenían conocimiento de la demanda de nulidad de la hipoteca "y pese a ello, sin embargo, instaron sus correspondientes ejecuciones hipotecarias" y por la "sustancial identidad entre el accionariado de PARKING ORENSE HERNANI, S.L., VAZNUSA S.L, CONVAFER S.L. y PAJAR DE VERGARA S.L." palabras textuales de la sentencia de la Audiencia Provincial que añade: "la propia sala comprueba estas interrelaciones en los poderes otorgados...".

Segundo.—El primero de los motivos de ambos recursos de casación, idénticos, alega que la sentencia recurrida infringe los artículos 31 y 34 de la Ley Hipotecaria y 173 del Reglamento Hipotecario al no haber aplicado la doctrina que protege al adquirente de buena fe.

El artículo 34 en relación con el 31 de la Ley Hipotecaria plasma el principio de fe pública registral, llamada también eficacia ofensiva de la inscripción, por el que se protege al tercero hipotecario, manteniendo la adquisición del derecho real que haya realizado confiado en el contenido del Registro de la Propiedad. Ello, siempre que reúna los presupuestos que exige el artículo 34: adquisición a título oneroso, transmisión por el titular registral, inscripción del derecho adquirido y buena fe. En tal caso, se le mantiene en su adquisición, salvo que se le anule por causa que aparezca en el Registro y se protege igualmente si la nulidad fue por causa posterior a la adquisición (artículo 31). Son elocuentes las sentencias recientes de esta Sala que clarificaron definitivamente el concepto de tercero hipotecario protegido por la fe pública registral: sentencias de 5 de marzo de 2007, 16 de marzo de 2007, 20 de marzo de 2007, 5 de mayo de 2008, 20 de julio de 2010.

Lo que declaran claramente las sentencias de instancia es la ausencia de la buena fe, como hecho probado, incólume en casación. Dice el artículo 34, párrafo segundo, que la buena fe se presume, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Y esta prueba la ha declarado la sentencia recurrida, por dos argumentos: se produjo la anotación preventiva de la demanda de nulidad de la hipoteca antes de la adquisición por los recurrentes de las obligaciones por cédulas hipotecarias, estando vigente ésta, el que las ejecutaran posteriormente implica que estaban sometidos al albur de la estimación de la demanda (... causas que no consten en el mismo Registro..." dice el artículo 34, párrafo primero), sino que carecían de buena fe porque conocían la inexactitud del Registro (artículo 34, párrafo 2.º). Es hecho probado que en el momento de la adquisición de las cédulas conocían tal inexactitud y la buena fe viene determinada al momento de la perfección del negocio jurídico adquisitivo como ha mantenido la jurisprudencia: sentencias de 6 de abril de 1999, 22 de junio de 2001, 17 de octubre de 2001, 23 de septiembre de 2004, 13 de noviembre de 2009. Y también declara probado la sentencia de instancia que las ejecuciones hipotecarias son posteriores a la anotación de la demanda en que se instaba la nulidad de la hipoteca. Los recurrentes adquirieron las obligaciones hipotecarias, instalaron su ejecución, la siguieron y se adjudicaron las fincas, estando vigente la anotación de demanda del Juzgado de Primera Instancia número 42 de Madrid en el Registro de la Propiedad en la que se invocaba la nulidad de la escritura de emisión de obligaciones con garantía hipotecaria, vigencia que declara probado la sentencia recurrida, se mantuvo entre 1990 y 1998.

Además de este argumento que acreditan la ausencia de buena, hay un segundo que también lo abona. Dice así la sentencia de instancia: " buena fe, que se cuestiona no sólo por la argumentación expuesta, sino también a la vista de los testimonios de las ejecuciones hipotecarias tramitadas ante los Juzgados n° 31 y 32. Así en el auto de 21/9/98 sobre medidas cautelares, se aludía a la sustancial identidad entre el accionariado de parking Orense Hernani, S.L., VAZNUSA S.A, CONVAFER S.L,. y PAJAR DE VERGARA S.L. de tal manera que de las certificaciones registrales se constata que las familias Cipriano, Teofilo Bruno y Raúl tienen una intervención preeminente. Pero es que además, la propia Sala comprueba estas interrelaciones en los poderes otorgados y acompañados fundamentalmente en el tomo I de las actuaciones, en los que se observa que en Parking Orense Hernani SL figura entre sus administradores D. Teofilo, quien también figura como administrador de Pajar de Vergara SL. En esta entidad figuran como letrados apoderados los mismos que en la entidad CONVAFER, S.L. pero además dos de los letrados apoderados de Pajar de Vergara, S.L. don Cipriano y D. Bruno son administradores de CONVAFER, S.L.

Partiendo de estos hechos probados, no aparece en modo alguno la buena fe que predican ambos recurrentes. La buena fe, en el sentido en que es recogida en el artículo 34, es el desconocimiento de la inexactitud del Registro, tal como dice este propio artículo y recoge la jurisprudencia: sentencias de 13 de julio de 1996, 10 de marzo de 1997, que es un sentido negativo o, en sentido positivo, creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad. Y los hechos declarados probados acreditan que no hubo buena fe, ni en sentido negativo, ni en sentido positivo. Por ello, no se han infringido los artículos 31 y 34 de la Ley Hipotecaria y el motivo se desestima.

Tercero.—El segundo de los motivos de ambos recursos de casación, también idénticos entre sí, mantienen que la sentencia recurrida infringe los artículos 76 de la derogada Ley de Sociedades Anónimas de 1951 y 129 de la vigente Ley de Sociedades Anónimas relativo a la obligación de las sociedades por los actos de sus administradores por no haber sido aplicados al presente supuesto.

En el desarrollo de este motivo se destacan dos aspectos. El primero de ellos es el poder de representación que tiene, con respecto a la sociedad, el órgano de la misma, como es el presidente a quien, para mejor entendimiento, se le faculta expresamente para constituir la discutida hipoteca. El segundo es la condición de tercero de ambos recurrentes, con respecto a la constitución de hipoteca y al ser de buena fe, no le afecta la nulidad declarada.

No es así y el motivo se desestima. En primer lugar, parecen obviar los recurrentes que tanto el acta de la Junta que nombró al presidente y le concedió poder especial, han sido declarados nulos por sentencia; sentencia penal, con eficacia plena, que no puede evitarse para unos posibles terceros, ya que se trata de una ineficacia erga omnes. Y en segundo lugar, como consecuencia de lo anterior, tampoco pueden obviar las sociedades recurrentes que se ha descartado la buena fe en ellas y, por otra parte, si la hipoteca ha sido declarada nula, es nula -como se ha dicho- erga omnes y, frente a ello, no cabe que prevalezca su condición de tercero.

Cuarto.—El tercero y último de los motivos de los dos recursos de casación denuncia la infracción de los artículos 433, 451 y 452 del Código civil relativos a la posesión de buena fe, respecto a la liquidación del estado posesorio. En ésta, los frutos - rendimientos del parking de autos- corresponden al poseedor de buena fe, hasta que cese la posesión o la buena fe, conforme dispone el artículo 451 del Código civil.

Todo este motivo parte de un supuesto equivocado, lo que da lugar a su desestimación. Este no es otro que la pretendida buena fe que, en los motivos anteriores, ha quedado clara su ausencia en los recurrentes por las razones que no precisa sean reproducidas aquí, pero que han sido declaradas, como supuestos fácticos probados, en las sentencias de instancia.

Al ser desestimado éste, como los anteriores motivos de casación, se rechazan éstos, con la condena en costas que impone el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS
Primero.—QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR A LOS RECURSOS POR INFRACCION PROCESAL Y DE CASACIÓN, formulados por la representación procesal de CONVAFER, S.L. y por la representación procesal de PAJAR DE VERGARA, S.L contra la sentencia dictada por la Sección 10.ª de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha 10 de octubre de 2007, que se CONFIRMA.

Segundo.—Condenamos a ambas partes recurrente al pago de las costas procesales causadas por sus respectivos recursos.

Tercero.—Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Xavier O"Callaghan Muñoz.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O"Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico...



CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO
Ponente: Xavier O’Callaghan
Se constituye hipoteca en garantía de la emisión de obligaciones hipotecarias al portador por el representante, director general de una compañía autorizado en virtud de una certificación de Junta general, que se prueba que es falsa.
La falsedad de dicha certificación supone la nulidad del acto de constitución de la hipoteca y de todos los actos y procedimientos que traigan causa del mismo, así el procedimiento ejecución hipotecaria, que había adjudicado los bienes hipotecados a los titulares de dichas obligaciones.
Se recurre la Sentencia ante el Supremo por los titulares de las cédulas hipotecarias que han instado la ejecución hipotecaria, alegando la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH), que establece que el adquirente tercero de buena fe sea mantenido en su adquisición aunque esta se anule por causa que no
aparezca en el registro, así mismo se alega la validez de los actos de los representantes de las sociedad frente a terceros de buena fe y la adquisición de los frutos durante el estado posesorio por los recurrentes dada su condición de poseedores de buena fe.
El Tribunal Supremo desestima las tres pretensiones por no considerar al recurrente tercero de buena fe; reitera su doctrina considerando que la buena fe debe determinarse en el momento del negocio jurídico adquisitivo e implica que el tercero no conocía la inexactitud del registro, en sentido negativo, o su confianza en la exactitud del registro, en un sentido positivo.
En este caso, dado que al tiempo en que los recurrentes adquirieron los títulos hipotecarios constaba la anotación de demanda en el Registro de la Propiedad, no podemos hablar de anulación de su adquisición por causa ajena al registro, ni de desconocimiento de la inexactitud registral, por ello el tribunal no considera la existencia de buena fe y desestima el recurso.



Fuente/Autor: T.S. sentencia 108-2012 (Sala 1) del 21/2/2012/


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